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鹤岗不是个例,未来留梦之城平台给三四线城市的时间不多

2019-04-23 16:24  点击数:    采集侠

黑龙江鹤岗因房价跌成了白菜价而走红!
4月14日,有微博网友发文称“东北某四线城市房价已经跌到令人难以置信的程度了,太夸张了,不敢相信。”
黑龙江省鹤岗市3月房价平均为1240元/平米,其中南山区九州兴建小区周围仅300元/平米,320平的复式高层只要15万。

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很多人都很好奇,为什么鹤岗房价跌这么惨?这样的城市出现,是不是证明有很多城市跟上步伐纷纷走低,三四线城市真的完了吗?
分析一个城市的房价,除了政策、货币这些宏观可变因素外,其余影响因素无非是人口、产业、土地供需、环境气候。
我们先看第一个,人口。

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鹤岗总面积14684平方千米,下辖2个县和6个区,2017年总人口100.9万人。
100万人口其实在四线城市来说也不算低了,因为很多县城也只有这个水平,但他们的房价都达到了五千左右。鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长,一直在流出。自1997年的110.9万人开始,上升至2001年的111.26万人后一路走低,降至2017年的100.95万人,20年间减少了9.95万人。
而2017年末,鹤岗城镇人口高达83.3万人,城镇化率高达82.6%——这个比例已经超出发达国家水平了,两个县城人口所剩非常少,想要农村人口进城买房的空间不大了,未来也就只能指望鹤岗6区存量人口改善了,而城区人口又不断流失,所以房价上涨的空间就显得尤为局限。

第二个,产业

鹤岗是典型的资源型城市,因煤而兴,同样也因煤而困。据澎湃新闻的报道,与黑龙江省其他煤城相同,煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体,近年来,鹤岗也遭遇了资源枯竭、产业结构单一的困扰。
2011年,鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一,该市GDP在2017年前的4年中有3年负增长。
自纳入资源枯竭型城市以来,鹤岗市近年来加快培育接续替代产业,其中主要产业之一是石墨烯,2017年,鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元,比上年增长7.3%。鹤岗市99户规模以上工业企业增加值比上年增长15%,好像培育的还算可以。
2018年全年的数据没有查到,前三季度GDP数据是有下滑到4.4%。整个黑龙江的局势真的不乐观。

第三、供需

从统计年报里看到2017年的房地产数据,2017鹤岗市房地产开发完成投资8.1亿元,比上年增长114.2%。房屋施工面积160.7万平方米,比上年增长25%,其中住宅137.5万平方米,增长23.9%;新开工面积40.5万平方米,比上年增加3.2倍,其中住宅31.7万平方米。商品房销售面积13.3万平方米,比上年增长24%。商品房销售额4亿元,比上年增长34.9%。平均每平米单价就是3007元/平米。
从2017年数据推算,一年销售13.3万平米,如果按一套100平米计算的话,大概是1300套,即使按80平米一套计算,成交也不过1660套。
这对于一个有百万人口的地级市来说,成交数据实在是少的可怜!
虽然销售业绩也增长了百分之二十多,但值得注意的是,房屋施工面积160万平米,新开工面积40万平米,比上年增长3.2倍!供给量成倍增加,比去化的速度要快几倍!这种明显供过于求的节奏,不是把楼市推向深渊的节奏吗!

第四、气候环境

这一点可以说重要,也可以说不重要。为什么呢?
因为当你的城市足够有吸引力时,其实再冷都不是什么问题,比如北京,帝都,就算冷死都有人想挤破头去。
但东北和其他北方落寞的城市,气候就成了离开的一个彪悍理由。鹤岗毗邻俄罗斯,冷到没朋友。
现在整个东北人都在往南方跑,特别是老年人冬天去海南养老度假成了风潮,甚至儿女给父母在海南能否买一套房子,成了是否孝顺的标尺,也成了父母在亲戚朋友面前炫耀的资本。
长期来看,对东北的很多城市来说,这种趋势不可逆转,一是经济衰退无可挽回,二是东北气候确实太冷,因此导致人口不断流出,所以房价易跌难涨。
只要是同样问题的城市,可能不需要5年、10年、20年以后,四五线小城市,都将面临同样的命运。
每个人都不希望拿着前半生心血换来的房子,眼睁睁的看着掉成白菜价,对于一二线城市买房,如何购买抵御通胀保证升值,而对于三四线城市来说,如何不跌就不错了。未来三四线城市真的要慎重了。